何の合意よ?<行政書士ってナニ? 米国人不動産購入編>5

RIE
えっと、今は何の話でしたっけ?
ケーキを食べるという話?

真栄里
あんな砂糖の塊の話じゃない!
不動産登記法などの手続法は民法などの実体法を実現するための手段だから、どういった手続きが要求されるかは、実体法の要件がどうなっているかによるはずだ、という話だ。
RIE
なるほど、なるほど。
では、所有権移転のための民法上の要件は何ですか?
真栄里
それはだな、まずは、契約の…
ん?
違う!
なんで俺が答えないといけないんだよ!
その質問は俺がRIEにするんだ。
民法では、所有権移転の要件はどうなっている?
RIE
それは、合意です。
真栄里
アバウトだなぁ!
何の合意よ?
RIE
それは売買の合意です。
つまり、
”売ります、という意思表示”と
”買います、という意思表示”
が合致することです。
真栄里
お~、正確な答え!
原則として、民法では、売買契約時に所有権が移転するんだ。

(売買)
第555条 売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

そして、売買契約により所有権移転の効果が生じたことを売主買主はどうしないといけない?

RIE
たしか、対抗要件としての登記をしないといけないです。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(…省略)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

と規定されていますから。

真栄里
そうそう。
いいねぇ、しっかり条文を拾えるなんて。
RIE
もっちろんです(o^∇^o)ノ
真栄里
登記というのは、実体法上の権利関係を登記という方法ですべての人(第三者というのだが)に公示するための仕組みなんだ。
実体法上の権利変動があった場合、たとえば、AがBに土地を売ったというような場合に、その権利変動(AからBへその不動産の所有権が移転したこと)を登記して(つまり、B名義の登記をして)第三者に公示することが民法上要求されている。
だから、B名義の不動産登記をするためには、実体法上、AからBへ権利変動があった事実を法務局に証明しないといけないんだ。
具体的には何を証明しないといけない?
RIE
それは、AB間で、その不動産の売買契約をした事実です。
真栄里
それはそうだが、その事実を証明するためには具体的には何が必要?
RIE
たしか、売買契約で所有権が移転するには、売買の合意が必要でしたから…

---次話へ続く---

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